通篇干货!用房地产周期看楼市走向

重拾女人心

重拾女人心

2020-11-21

对于周期,有很多人很感兴趣,也有比较多地分歧和争议。有的人认为周期研究是没有作用的,所有的事情都没有办法被预测,也没有办法找到它的规律;还有一部分人认为研究周期是有必要的。

在房地产行业里面,持后者态度的人比较多,因为房地产行业是一个周期性比较强的行业。

根据多年的研究,我们还是认为体量越大的经济体,它的周期特征会越明显。这个跟物理里面所说的体积越大,质量越大,惯性越强是一个道理。从某种意义上来说,周期是惯性的一种表现。

房地产市场是一个十多万亿的市场,总的来说周期特征还是比较明显的。但是又因为其是个很大的市场,要做到绝对匹配和准确还是挺困难的。而且整个地域特点还不一样,全国的特征并不代表某个地方的特征,某个地方的特征并不代表某个项目的特征。即便某个项目的特征,也不代表某个产品的特征。所以谈论房地产的周期问题还是比较难的。

PART 1房地产周期的研究目的对企业而言,研究房地产周期的核心目的?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍1.把握未来可能的经济走势,由此,判断行业的走势。2.在不同周期里你的投资标和投资模式是不一样的。整个房地产的周期比较长,可以选择去做十五年的住宅开发。但到了今天这么一个转折点,如果你未来还想再开四五年公司,住宅的高周转开发可能不再是一个唯一的或者说不是最有效、最高效的方式,当然也就不是一个风险最低的方式。那么你应该怎么样去投资模式跟公司经营的主营业务,这个可能需要提前去预判。3.能帮助你捕捉到一些机会。在市场疯狂的时候,他没有因为这个集体的狂欢盲目跟进,在市场非常低迷的时候,他敢于出手去做大笔的投资。其实这些也是周期带来的三大好处。PART 2房地产周期理论研究理论研究能否预测未来?1.预测工具是否合理。因为周期本身是一项预测的工作,所以会发现它有很多的工具跟方法可以去预测。当然合不合理,其实跟怎么去使用它是有关系的,就像前面所说,它有个固定的结论,但是可以给予一些路标提示。2.预测假设是否成立。3.预测数据是否准确。4.预测者本身是否能抗干扰。这一点尤其重要。因为很多企业也有专门的部门在做预测,但是往往都很容易受制于自己的成功经验,然后做出一些相对不是特别客观的判断。所以预测者本身想要抗干扰非常的难。5.接受预测其实也是门艺术。周期的本质是什么?周期的本质实际上说是在一个被框定的时间范围内,而事实上财富整体来讲是守恒的,人类财富的变化主要是来自于技术革新,还有生活爆炸。技术革新和人口爆炸其实都是一个比较长的周期,所以从根源上来讲,人类社会的财富是一个阶梯式的跃升式的增长,而不是线性的增长。每两个阶梯之间的阶段里面,整个周期的本质实际上是财富分配的本质,所以就会包括繁荣、衰退、萧条和复苏4个阶段。除了这4个阶段的划分方式外,还有人把它划分成为短周期、中周期和长周期,短周期基本上就是一个库存周期,中周期是个工业指标的市场周期,长周期基本上是一代人的一个周期,也就是大家经常讲的传播周期。具体到房地产表现里面,这4个周期呈现出来的特点是怎么样的?房地产的周期表现是什么?

虽然整个房地产行业在持续增长,但它是波动的。那么现在来看一下萧条时期的特点,房地产价格持续下跌,成交量锐减,房地产企业破产的现象比较显着。对比现在,我们发现现在有些地方的房地产价格刚刚下跌,成交量也是在不同地方有所分化,会爆出一些所谓的企业资金紧张的问题,但都还没到萧条的阶段。往后倒推,我们有可能是处于衰退的阶段。自用型购房者挤出市场,价格使一般居民无力承担,市场预期悲观,房地产的空置率开始上升。现在在这些年新城近郊以及价格快速上涨的一些城市,都比较明显的呈现出这样的特征。实际上在萧条期过后,你会发现房地产业在复苏了,比如说北上广。这里核心问题是:在这个阶段,供应大于需求,不是因为供应太多,而是因为需求太少。实际上它在等待需求的迸发,需求如果没有迸发的话,市场也很难说出现比较火爆的上升,很难转入繁荣期。这个时候可以发现它的几个特点,整体来讲,可选择房屋比较多,然后价格在经过衰退跟萧条的两个周期的下跌期间后,变得比较合理。这个时候很多自住型的客户会开始进入市场,但因为他们基本上是一种跟风型的客户,没有太多的先见之明,所以他们也是分批进场。这个时候整个市场呈现出来的交易量还是比较低的,但市场信心可以开始恢复,楼价可能就开始止跌,有些好地段的产品、高品质的产品可能会首先开始回升,这是复苏的阶段。复苏阶段的下一步就是逐渐进入繁荣阶段。繁荣阶段是因为随着客户的信心恢复逐渐进场,但是开发商的信心恢复是要比购房者的速度慢一些,所以会发现这个时期需求在逐步增长,但供给没有增长,库存在下降,慢慢的就变成了供不应求。成交量开始激增,因为一旦供不应求,市场的紧迫情绪就会出现,很多项目也会去做一些调价的处理,由此大家又开始乐观起来,泡沫又开始膨胀,经过这一段之后,房价恢复了上涨,接下来要进入衰退。房地产周期的影响因素?

房地产实际上是一个周期之母。十次危机,九次都是房地产。因为它影响到整个经济增长,城镇化、居民收入等。大家可以看一下整个周期变化的情况,比如说在萧条期的时候,政府会倾向于低利率,货币宽松,这个时候的需求就增加了,然后市场开始繁荣,金融自由化。到了一个高峰的时候,基本上所有的需求都以投资需求为主导,它是一个虚假的需求。这个时候会出现很明显的流动性过剩,然后大量货币追逐少量商品,通货膨胀也会出现。这时央行可能会去做一些货币紧缩的处理,需求就开始减少。再之后开始进入萧条,银行放贷失控。这就是整个周期的一个过程。

精彩推荐

热门阅读

相关文章

粤ICP备16095388号-1